Риски недвижимости
Принято считать, что в сделках купли-продажи квартиры все риски лежат только на покупателе. Однако, такое сложившееся мнение является заблуждением. Адвокат Олег Сухов расскажет о проблемах, с которыми сталкиваются продавцы при реализации своей недвижимости, а так же о том, что следует предпринять, чтобы не потерять активы при продаже недвижимости.
Задаток.
Первое, с чего начинается общение будущего продавца и покупателя, это оформление договора аванса или задатка. Последний отличается повышенной ответственностью, а, следовательно, и повышенным риском для продавца. Так, если продавец по какой-либо причине не выйдет на сделку в оговоренные сроки, он вынужден будет вернуть покупателю двойную сумму задатка. Размер задатков начинается от 30 тысяч, но может доходить и до полумиллиона и даже до полутора миллионов рублей. Поэтому, получив, например, пятьсот тысяч рублей задатка, возвращать придется уже миллион. В каких конкретных случаях продавец может не выйти на сделку своевременно? Примеров предостаточно. Вот один из них. Продавец при отчуждении квартиры имеет намерение купить по альтернативной сделке другое жилье, но таковая срывается. Продавать свою квартиру до подбора нового варианта нельзя. Соответственно, в оговоренные с покупателем сроки на сделку выйти продавец не может, пока не найдет иную подходящую ему площадь. Или другой пример. Покупатель изначально не собирался приобретать недвижимость, а имел намерение заработать на продавце. Ему достаточно устно перенести дату подписания договора на более поздний срок, а затем подать иск о взыскании двойной суммы задатка, ссылаясь на отказ продавца от оформления сделки в оговоренное в соглашении о задатке время.
Недействительность или расторжение.
Не только продавец может оспорить сделку. Покупатель наделен теми же правами, и судебная практика знает немалое количество примеров, когда именно покупатели обращались в суд с исковыми заявлениями о расторжении или признании недействительными договоров. Для признания сделки недействительной достаточно доказать, что, например, покупатель на момент ее совершения не отдавал отчет своим действиям ввиду психического заболевания. Или покупатель заранее, никому не сообщив, отменил доверенность, когда участвовал в сделке не лично, а через представителей. Кредиторы покупателя тоже могут признать договор недействительным в случае превышения его стоимости по отношению к рыночной цене. Расторжение сделок с недвижимостью по инициативе покупателей практикуется при приобретении квартир с прописанными в них лицами или при наличии в помещении не узаконенной перепланировки со значительными нарушениями, в иных случаях.
Негативные последствия для продавца при аннулировании сделки.
Негативных последствий для продавца при аннулировании договора купли-продажи в практике предостаточно. Например, покупатель, оспорив сделку и получив денежные средства, может оказаться прописанным в квартире, причем со всей своей семьей, и проживать в течение всего времени, пока его не выселят в судебном порядке. А при грамотном ведении судебного процесса, процедура выселения может занять не один год. И все эти годы несостоявшийся продавец не сможет пользоваться возвращенной ему квартирой. Или другой пример, особенно актуальный в настоящее время. После совершения сделки цены на недвижимость значительно снизились. Покупателю выгодно вернуть свои средства и отказаться от квартиры. И при наличии оснований для расторжения договора, если таковой будет расторгнут, продавцу придется возвращать покупателю полученные от него средства, которых уже может и не быть, по крайней мере в достаточном количестве. В таком случае наступает процедура обращения взыскания на всю ту же возвращенную продавцу по суду недвижимость либо через судебных приставов, либо через процедуру банкротства. Реализация жилья по указанным процедурам осуществляется через торги, где цена на 10 – 15%, а то и 30% ниже рыночной. Причем на торгах могут участвовать в том числе подставные лица и от самого покупателя, расторгнувшего договор, чтобы опять приобрести эту же самую квартиру, но уже со значительным дисконтом. В итоге, покупатель получает уже знакомое ему жилое помещение, однако с огромной скидкой, а продавец остается без квартиры и с внушительным долгом, составляющим разницу между суммой, прописанной в договоре и вырученной с торгов. Оставшийся долг с процентами покупатель может получить за счет другого имущества продавца или его доходов. Так, покупатель будет обогащаться, а продавец все больше и больше влезать в долговую кабалу.
Расчеты в сделках способны привести к утрате жилья и неполучению денег.
Наиболее важной для продавца является стадия расчетов. Если покупатель не оплатит или не в полном размере оплатит стоимость квартиры, то негативные последствия будут только у продавца. Причем неоплата может нести разные риски, от устранимых, но очень нежелательных, до непоправимых.
Устранимые, но нежелательные риски, это зафиксированная неоплата, которую покупатель не отрицает. Оформив квартиру на себя и вселившись в нее, покупатель может уклониться от оплаты недвижимости и пользоваться ею все то время, пока продавец будет бегать по судам и возвращать недвижимость себе обратно.
Непоправимые последствия возникают, когда покупатель обзаводится документами об оплате договора без его фактической оплаты. В этом случае продавец остается и без квартиры и без денег. Приведу несколько примеров из собственной судебной практики.
Пример первый. За бабушкой долгое время ухаживал и помогал ей молодой человек, которому она решила продать свою квартиру подешевле. Полностью доверяя ему, она пошла с ним к нотариусу, где в коридоре без нотариального заверения, не глядя, подписала подготовленный нотариусом договор. В договоре было сказано, что денежные средства получены бабушкой до подписания договора и претензий на сей счет она не имеет никаких. Когда после сделки старушка попросила оплату, то последовал ответ, что денежные средства ей уже были переданы, и она сама подтвердила это собственноручной подписью в договоре.
Другой пример. Покупатель при оформлении договора положил денежные средства в банковскую ячейку и передал от нее ключ продавцу. В этот же день стороны составили акт приема-передачи квартиры, в котором указали, что расчеты между ними произведены полностью и претензий друг к другу они не имеют. Регистрация перехода права собственности в Росреестре по заявлению покупателя была приостановлена и вОвремя не состоялась. По истечении срока договора банковской ячейки, покупатель обратился в банк с заявлением об утере ключа, и, заплатив штраф, получил дубликат и забрал все содержимое, предназначавшееся продавцу. Так покупатель приобрел квартиру бесплатно, а продавец остался без жилья и полагавшихся за него денег.
Подводя итог, хотелось бы отметить: если вы решите продать квартиру, стоит помнить, что рисков в сделке у продавца не меньше, чем у покупателя. Поэтому, к оформлению договора, проверке покупателя (на предмет наблюдения его в психоневрологическом или наркологическом диспансере, наличие судимости за мошенничество или участия в судебных делах, связанных с оспариванием сделок с недвижимостью, банкротством) и грамотному проведению сделки, нужно относиться с особенным вниманием и юридическим профессионализмом.
у нас Вы можете Купить вторичную недвижимость без рисков
риски недвижимости
Взято отсюда
